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根據(jù)任澤平團隊的報告，2023年中國城鎮(zhèn)住宅存量約為335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)約3.74億套，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約35.9平方米。城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，顯示出住房供給總體平衡，但區(qū)域供求差異較大，核心城市面臨長期住房短缺，尤其是改善型住房。此外，中國住房自有率約70%，最高20%的家庭擁有約40%的住房。
存量房市場的數(shù)據(jù)揭示了市場的結(jié)構(gòu)性機會和風險。例如，商品房約占城鎮(zhèn)住房存量的41.5%，自建房約占30%，原公房、保障性住房及其他占30%。城鎮(zhèn)家庭戶住房來源數(shù)據(jù)顯示，購買新建商品房的占比從1999—2023年的8.9%升至31.9%，自建住房比例從35.7%降至20.1%，租賃廉租房、公租房從14.4%降至3.4%，租賃其他住房比例從6.1%增至17.7%。
在地區(qū)層面，住房存量分布不均，東部、中部、西部、東北地區(qū)的城鎮(zhèn)套戶比分別為1.03、1.10、1.11、1.09。一線城市住房供給偏緊，而東北、西北及非都市圈城市群的低能級城市住房供給相對過剩。
存量房市場的挑戰(zhàn)包括收益平衡較難，資金占用規(guī)模較大，資金來源有待拓展。政府收儲存量房面臨收購價格設(shè)定和資金缺口問題，盡管央行新設(shè)了保障性住房再貸款，但在地方財政壓力較大的背景下，大規(guī)模推行政府收儲難度較高。
機遇方面，存量房市場仍有較大發(fā)展空間。中國城鎮(zhèn)人均住房面積相對較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模小型化，未來存在至少13%的提升空間。此外，中國家庭戶規(guī)模迅速小型化，導致住房更新需求，現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，約20%的家庭居住在條件較差的平房。
綜上所述，存量房時代的市場機遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好資源整合，經(jīng)營轉(zhuǎn)型，擁抱創(chuàng)新以尋求新的利潤增長點。同時，積極搶占城市更新、代建代管等市場機會，穩(wěn)步推進多元業(yè)務(wù)發(fā)展。地方政府需要有效管理存量資產(chǎn)政策，推動保障性租賃住房的發(fā)展，引進私人資本參與投資建設(shè)和運營管理，成為各地政府亟需思考的問題。
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